Как изменится стоимость жилья в Москве после реконструкции городских магистралей и строительства новых станций метро

Эксперты составили рейтинг привлекательности районов Москвы в связи с масштабной реконструкцией транспортных магистралей и строительством новых станций метро. Улучшение транспортной доступности, по мнению специалистов, неизбежно повлечет рост цен на недвижимость на 10–20%. Однако пока столичные власти в течение нескольких лет будут реализовывать свои планы, пробки из-за ремонта дорог, наоборот, будут отталкивать потенциальных покупателей жилья.

Исследование, подготовленное специалистами консалтинговой компании «Метриум групп», представляет собой анализ планов столичных властей по развитию транспортной инфраструктуры. Эксперты составили рейтинг восьми магистралей, где перемены от введения новых станций метро и реконструкции дорог будут заметнее всего.

1-е место — Нижегородская улица/Рязанский проспект

Здесь городские власти планируют реконструировать 12 километров дорожного полотна, ликвидировав 50 проблемных участков, где регулярно возникают пробки. Реконструкция магистрали должна завершиться к 2015 году, а строительство четырех новых станций метро – к 2016-му.

«Жителей юго-востока Москвы в ближайшие три года ждет самое существенное улучшение транспортной обстановки,

— считают эксперты «Метриума». — Однако наибольшего роста привлекательности Рязанского шоссе стоит ожидать в конце 2016 года. Именно тогда запланирован ввод в эксплуатацию новой Кожуховской линии метрополитена, которая свяжет станцию метро «Авиамоторная» с деревней Некрасовка, находящейся в шести километрах от МКАД».

При этом пока девелоперы, по оценкам авторов исследования, не проявляют большого интереса к этому району города. «На данный момент предложений в новостройках, расположенных в «точках роста» цен по Рязанке, нет», — констатируют эксперты.

2 место — Северо-Западная хорда

Хорда, которую городские власти решили построить вместо Четвертого транспортного кольца, протянется в общей сложности на 27 километров. К 2015 году, когда завершится строительство магистрали, на ней будет ликвидировано 48 проблемных участков. В то же время в 2015–2017 годах в районе хорды будет построено сразу семь новых станций метро.

«Потенциал для роста цен на рынке жилой недвижимости появляется у районов Хорошево-Мневники, Хорошевский, Кунцево и Фили-Давыдково, где значительные изменения стоимости квадратного метра можно будет наблюдать уже к концу 2015 года, а также Раменки и Очаково-Матвеевское — к 2017 году», — говорится в исследовании.

Эксперты считают, что проводимые работы еще больше подчеркнут престижность северо-западного района Москвы, где в основном строят жилье бизнес-класса. «На данный момент по всей протяженности Северо-Западной хорды открыты продажи квартир в 13 проектах бизнес-класса и всего в одном – экономкласса», — констатируют аналитики.

3 место — Дмитровское шоссе

Здесь в 2013–2015 годах будет реконструировано 24,5 километра дороги, что позволит избавиться от 32 проблемных мест. Кроме того, уже к 2015 году в районе шоссе появится сразу восемь новых станций метро.

«С учетом удачного расположения новых станций, все районы, где они появятся, ожидает рост стоимости квадратного метра жилой недвижимости, однако в Дмитровском, Восточном Дегунино и Лианозово пика роста стоит ожидать чуть позже — в 2015 году, что связано с более поздним вводом в эксплуатацию станций метро, — говорится в документе. — При этом в перечисленных районах нет ни одного проекта, в котором на данный момент были бы открыты продажи квартир».

4 место — Мичуринский проспект/Боровское шоссе

На западе столицы эксперты также ждут существенного улучшения транспортной ситуации. До 2015 года будет реконструировано 12,6 километра дороги, которую расширят до пяти полос в каждую сторону вместо четырех в настоящее время. Это позволит избавиться 44 «пробочных» мест. Кроме того, в районе трассы в 2015–2017 годах построят семь новых станций метро.

По мнению экспертов, из-за того что дорога и новые станции метро будут готовы в разное время, ждать сильного роста цен на жилье в этом районе в ближайшие два-три года не стоит. «Но равномерного и плавного повышения стоимости квадратного метра стоит ожидать во всех четырех районах (Раменки, Очаково-Матвеевское, Солнцево и Ново-Переделкино), начиная с середины 2015 года», — говорится в исследовании. Сейчас застройщики в этом районе предлагают как элитное жилье, так и квартиры экономкласса.

5 место — Новорязанское шоссе

Здесь к 2014 году будет реконструирован участок длиной всего в 2 километра, но вместе с новыми станциями метро, которые откроются уже в этом году, это, по мнению аналитиков, окажет заметное влияние на привлекательность района. «Именно это направление Москвы уже сейчас ожидает рост цен на жилую недвижимость», — считают в «Метриуме».

Предложений в новостройках Выхино-Жулебино на данный момент нет, а вот в Котельниках возводятся два масштабных проекта экономкласса, которые являются одними из наиболее привлекательных объектов для инвестирования, ввиду их относительной дешевизны и перспективы скорого роста стоимости.

6 место — Кутузовский проспект/Можайское шоссе

К 2016 году будет реконструировано 16 километров дороги, а до 2015 года введена в эксплуатацию станция метро «Кунцевская», строящаяся в рамках третьего пересадочного контура метрополитена.

«Ремонт магистрали сможет существенно сократить количество пробок и благотворно скажется на имидже северо-запада как делового кластера Москвы, что также поспособствует удорожанию квадратного метра жилой недвижимости в близлежащих районах, — говорится в документе. — К концу 2015 года следует ожидать значительного роста цен в Кунцево и Фили-Давыдково. На территории этих районов реализуются 5 проектов бизнес-класса, в которых ведутся активные продажи квартир».

7 место — Волоколамское шоссе

Здесь уже к 2014 году будет закончена реконструкция 7,5 километров дороги и построена станция метро «Спартак».

«Доступ к новой станции получат жители района Покровское-Стрешнево. Именно здесь произойдет рост цен на жилье уже в конце 2013 года, — считают эксперты. — В 2015 году здесь начнется масштабная застройка 2 млн кв. м недвижимости, основная часть которой будет располагаться на территории бывшего Тушинского аэродрома. Поэтому именно Покровское-Стрешнево станет первым районом, где девелоперы смогут воспользоваться благоприятными условиями, сложившимися в результате преобразования близлежащей дорожно-транспортной системы, и установить изначально более высокие цены на строящееся жилье. Большие объемы строительства также поспособствуют формированию однородной классности объектов, что еще больше повысит престиж данного направления».

8 место — Киевское шоссе

Здесь к 2014 году будет реконструирован 2-километровый участок дороги и построены две станции метро, причем расположены они будут на территории «новой Москвы». «Громкие планы по улучшению транспортной системы «новой Москвы» по факту таковыми не являются, — уверены аналитики. — Станция метро «Саларьево» расположена всего в 2 км от МКАД, и, например, хордовая линия вдоль Калужского шоссе до поселка Коммунарка дойдет минимум лишь к 2020 году. Тотальная реконструкция Киевского шоссе начнется в лучшем случае в 2014 году, а сроки ремонтных работ на Калужском шоссе точно еще не определены».

Сейчас в этом районе реализуются три крупных проекта по строительству 2 млн кв. м жилья экономкласса. «Однако в связи с развитием дорожно-транспортной системы девелоперы могут пересмотреть классность последующих очередей строительства, повысив их категорию до уровня «бизнес», — не исключают эксперты.

«Реконструкция дорожного полотна или прокладка новых трасс в совокупности с появлением по этому же направлению станций метро может привести к удорожанию недвижимости в данном районе на 10–15%,

— комментирует исследование генеральный директор «Метриум групп» Мария Литинецкая. — Причем если метрополитен пройдет на данных территориях впервые (при анализе текущей ситуации таких направлений выявилось 11), то рост может составить и 20%, не считая общерыночного».

По ее мнению, стремительнее всего транспортная ситуация будет улучшаться на севере, востоке и юго-востоке Москвы. «Именно к этим направлениям и следует ожидать повышенного интереса со стороны девелоперов в ближайшие два-три года», — сказала она. Литенецкая также отметила, что планы застройщиков и градостроительного комплекса идут вразрез друг с другом, вследствие чего в наиболее перспективных районах предложений в новостройках пока очень немного.

Руководитель аналитического центра «Гдеэтотдом.Ru» Александр Пыпин считает прогнозы экспертов «Метриума» относительно роста стоимости жилья слишком оптимистичными.

«Дело в том, что раньше московские власти тратили на развитие транспортной инфраструктуры в несколько раз меньше, поэтому появление каждой новой станции метро автоматически и довольно существенно поднимало цены на жилье в этом районе, — рассказал он «Газете.Ru». — Сейчас ситуация кардинально изменилась, и новые станции метро, дороги строятся сразу во многих районах, а это значит, что и ажиотажный спрос на новое жилье с хорошей транспортной доступностью не будет уже таким лихорадочным, как раньше.

Предложений на такое жилье станет значительно больше, поэтому и рост цен будет не таким значительным».

Эксперт спрогнозировал, что рост цен, помимо общерыночного, может составить 4–5%. «В направлении Рязанского шоссе, где действительно ситуация должна улучшиться кардинальнее всего, я думаю, рост может составить до 7%, — отметил он. – Раньше эта часть столицы развивалась медленнее других, и сейчас городские власти наверстывают упущенное. Если все их планы будут реализованы, то жить людям там действительно станет намного удобнее».

Пыпин отмечает, что длительный ремонт крупных магистралей, скорее всего, оттолкнет часть потенциальных покупателей жилья в этих районах.

«Те, кто уже там живет, вряд ли будут продавать квартиру и куда-то переезжать, потому что это связано с серьезными издержками. А вот потенциальные покупатели, кто только присматривается к новой квартире, могут задуматься, — считает он. – Учитывая большое количество предложений недвижимости в городе, всегда можно подобрать другой вариант и выбрать район, где заторы будут поменьше. Думаю, застройщики жилья на реконструируемых магистралях в ближайшие годы могут потерять до 10% потенциальных клиентов. Правда, если квартира приобретается не для жилья, а с целью долгосрочной инвестиции, то дорожный фактор вряд ли будет играть какую-то роль».

По его мнению, улучшение транспортной ситуации в обжитых районах вряд ли повлечет за собой активность застройщиков.

«Ничего удивительного в том, что власти не разрешают воткнуть что-то застройщикам, нет, — отмечает он. – Если взять то же Выхино-Жулебино, то там строят метро прежде всего для того, чтобы облегчить жизнь тем, кто там уже живет. Такая же ситуация и в большинстве других районов. И вплетаться в эти уже готовые районы с новыми проектами, против которых будут активно настроены и местные жители, строительным компаниям будет очень сложно».