«Сколько стоит моя квартира в Москве?» и другие вопросы читателей

Сколько стоит квартира в юго-восточном Подмосковье? Стоит ли делать ремонт в квартире перед ее сдачей в аренду? На эти и другие вопросы читателей «Газеты.Ru» отвечают участники рынка недвижимости.

Вопрос 1. Добрый день! Собираюсь продавать квартиру, хочу примерно понять ее цену. Квартира 1-комнатная, от ст. метро Коньково 10 минут спокойным шагом, в типовом 12-этажном доме советского времени. 12-ый этаж. Сверху – технический этаж, запертый на замок. Крыша дома недавно капитально отремонтирована, протечек сверху нет. Балкон-лоджия, треугольной скошенной формы. Дом расположен внутри квартала, оба окна (комната и кухня) выходят на лесопарк. Очень тихо. Снизу под окнами – школа и школьный стадион, можно заниматься спортом, делать зарядку и т.д. Лесопарк - отличное место для прогулок с маленькими детьми. Красивые виды – закат, осенний лес и т.д. Чистый подъезд, тихие соседи. Состояние квартиры – можно описать как весьма скромное (линолеум, бумажные обои, деревянные окна, скромная сантехника). Холодильник, широкую 2-спальную кровать и письменный стол – можем оставить новым владельцам, по их желанию. Сколько имеет смысл запрашивать за такую квартиру? Как долго ее имеет смысл продавать, не снижая цены? // Виталий П.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Стоимость однокомнатных квартир, расположенных в пешей доступности от станции метро Коньково, варьируется примерно от 5,5 до 11,5 млн рублей. Для более точной оценки Вашего жилья не хватает такого параметра, как площадь квартиры. В принципе, среди аналогичных вариантов (панельный дом, близкорасположенный лесопарк) превалируют цены от 6,5 до 7,5 млн рублей — соответственно, именно этот диапазон можно использовать в качестве точки отсчета. Как показывает наша практика, если квартира продается по рыночной цене, то срок ее экспозиции, в среднем, составляет от двух недель до одного месяца. Если же стоимость явно завышена, то квартира может продаваться сколь угодно долго в зависимости от того, насколько неадекватная цена установлена.

Владислав Волков, руководитель офиса «Беляево» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

Добрый день, Виталий. Квартиры, аналогичные Вашей, в районе «Коньково» стоят приблизительно 6,4-6,8 млн рублей, подобных предложений сейчас немало. Чтобы точно оценить квартиру, безусловно, важно ее видеть. Существенным фактором для оценки данного варианта является также ее юридическая история. С учетом того, что у Вас последний этаж и требуется косметический ремонт (если я понял правильно), я бы предположил, что стоит Ваша квартира в диапазоне 6,4-6,6 млн рублей. Что касается сроков продажи, то все зависит в конечном итоге от цены. С учетом той ситуации, которая складывается в настоящее время на рынке недвижимости, я не рекомендую завышать цену, дабы не потерять время и соответственно деньги.

Вопрос 2. Планирую покупку квартиру в Подмосковье — Люберцы, Дзержинский, Видное. Есть 3 млн рублей, нужна двухкомнатная квартира в новостройке, не на начальных стадиях строительства, как минимум хотелось бы, чтобы половина дома была построена. Тип дома – не важно, этаж – с 5 по 8, квартира – распашонка. Рядом с домом, идеальный вариант – на территории комплекса – парковка, наличие всех необходимых объектов инфраструктуры. Сколько стоят такие квартиры? Какие варианты Вы посоветуете посмотреть? Хватит ли указанной суммы для покупки интересующей нас квартиры (очень не хочется влезать в ипотеку)? Если нет, то сколько составит доплата? // Олег

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

В Дзержинском на первичном рынке находится всего три комплекса, два из которых уже практически построены и готовятся к сдаче ГК, а последний находится на этапе возведения средних этажей. В среднем, двухкомнатные квартиры в них продаются по цене 5,29 млн рублей. Самую дешевую «двушку» можно найти в строящемся комплексе, расположенном в 4-м микрорайоне (корпус №3). При площади 67 кв. м ее стоимость составит 4,69 млн рублей.

В Видном новостроек больше — первичный рынок данного населенного пункта включает 9 проектов, большинство из которых представляет собой масштабную комплексную застройку, включающую помимо жилья и развитую инфраструктуру. В среднем, стоимость двухкомнатных квартир в новостройках Видного составляет 4,89 млн рублей. Самая дешевая «двушка» продается в ЖК «Видный», в корпусе на завершающей стадии строительства – 3,05 млн рублей при площади 42,2 кв. м. Еще один пример – ЖК «Эко Видное», где можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью 51,2 кв. м за 3,28 млн рублей. Корпус, в котором можно найти такие варианты, находится на начальной стадии строительства, однако он будет сдан уже в конце следующего года.

В Люберцах на первичном рынке представлено 10 жилых проектов. Выбор еще больше, однако стоимость квартир выше – «двушки» продаются, в среднем, по цене 5,82 млн рублей. Самые дешевые варианты можно найти в районе «Красная Горка» и ЖК «Академический». В первом случае стоимость двухкомнатных квартир начинается от 4,69 млн рублей, а во втором – от 4,54 млн рублей.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

В Люберецком районе наиболее доступные двухкомнатные квартиры находятся в ЖК «Красково» — дом планируется к сдаче во втором квартале 2014 года. Но и здесь 3 млн будет недостаточно: «двушки» в данном ЖК продаются за 3,19 – 3,74 млн рублей. Чтобы купить двухкомнатную квартиру с заданными параметрами в новостройке, находящейся на активной стадии строительства, лучше рассчитывать на бюджет от 3,5 до 4,5 млн рублей.

Так, в ЖК «Октябрь» просторные «двушки» (73 кв. метра) продаются за 4 – 4,5 млн рублей. При этом новостройка готовится к сдаче в эксплуатацию уже в конце 2013 года. Рядом с домом есть зона отдыха, сосновый бор и Лыткаринский пруд. Проектом предусмотрена вся инфраструктура – социальная и торговая.

В ЖК «Академический», «Квадро», «Гоголя-2» (это те новостройки, которые активно строятся и скоро будут сданы в эксплуатацию) стоимость «двушек» также начинается от 4,2 млн рублей.

При этом в Люберецком районе нет выбора квартир в новостройках на начальном этапе строительства.

В Дзержинском нет возможности подобрать объекты с заданными параметрами.

А в Видном стоит обратить внимание на ЖК «Краски Жизни» и ЖК «Эко Видное». В «Красках Жизни» (квартал 5, который находится на стадии монтажа) цены на двухкомнатные квартиры находятся в диапазоне от 3,5 до 5 млн рублей, объект планируется к сдаче в эксплуатацию в конце 2014 года.

В ЖК «Эко Видное» двухкомнатные квартиры площадью 61-69 кв. метров стоят от 4,3 млн рублей – новостройка должна быть готова в первом квартале 2014 года.

Таким образом, с бюджетом 3 млн рублей, если принципиальна именно покупка 2-хкомнатной квартиры, нужно обратить внимание на новостройки с более отдаленным сроком сдачи или все же воспользоваться ипотекой. Доплата будет не так уж велика – не более 1 млн рублей.

Вопрос 3. Хочу купить двухкомнатную квартиру около станции метро Багратионовская или Филевский парк, в пешей доступности от метро и парка. Тип дома не важен, квартира нужно с хорошим ремонтом, чтобы ничего не переделывать, заселиться и сразу жить. Сколько будут стоить такие квартиры? Можно ли уложиться в сумму 10 млн рублей?// Аркадий

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

Да, такие варианты на рынке имеются – на выбор почти 6 десятков двухкомнатных квартир в данном районе. Причем цены на «двушки» здесь начинаются от 7,5 млн рублей. Однако нужно внимательно подходить к выбору: большинство квартир — в среднем состоянии или требуют ремонта, расположены в домах без лифта или имеют юридические нюансы — продаются после сделок дарения или наследниками, что требует более тщательной проверки документов. Кроме того, большинство таких квартир — небольшой площади, редкие объекты — больше 46 кв. метров.

Приемлемые варианты начинаются от 9,5 млн рублей: например, малогабаритная квартира (41 кв. метр) в 4 минутах пешком от м. «Багратионовская» и в 10 минутах ходьбы от Филевского парка, с качественным ремонтом и импортной бытовой техникой, встроенной кухней, двумя кондиционерами. Немаловажно, что квартира в собственности более 3 лет и у нее 1 собственник. Квартира на 5 этаже 9-этажного дома, подъезд после капитального ремонта, в доме есть лифт.

Более просторную квартиру (54 кв. метра) предлагают возле метро «Фили», 10 минут пешком. Особенности предложения: высокий первый этаж, квартира в отличном состоянии, но в ней 3 проживающих (то есть нужно будет решать вопрос с выпиской) и 2 сособственника. Квартира продается за 9,2 млн рублей.

Но, тем не менее, выбор есть, разве что придется смириться с небольшой площадью жилья.

Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

В данном случае все зависит от качества дома и требованиям к ремонту. Так, например, по данным базы эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», купить двухкомнатную квартиру в шаговой доступности от метро и парка, с нормальным ремонтом, стоимостью до 10 млн рублей можно в пятиэтажном доме. Это будет квартира площадью 42 – 43,5 кв.м, с кухней 6 кв.м. Квартиры в сталинском доме, площадью 61 кв.м будут стоить почти 11 млн рублей, ну а стоимость объектов в современном монолитном дом повышенной комфортности, с дизайнерским ремонтом – от 22 млн.

Вопрос 4. Хочу сдать двухкомнатную квартиру в центре Москвы, 10 минут пешком до станции Маяковская. Правда, состояние квартиры сильно «среднее», ремонт делали очень давно, на полу старый паркет, мебель тоже вся старая. За сколько можно сдать такую квартиру? Имеет ли смысл делать в ней ремонт, а потом сдавать? Евроремонт не потяну. Сколько будет стоить аренда квартиры после ремонта? Имеет ли смысл этим заниматься или сдавать как есть? Есть опасения, что в таком престижном месте – центр Москвы – квартира в таком состоянии вряд ли привлечет арендаторов. // Марина

Галина Киселева, руководитель Управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:

Средняя стоимость найма двухкомнатной квартиры около метро Маяковская составляет порядка 90 тыс. рублей в месяц. Сейчас в экспозиции есть варианты и за 80 тыс. и за 100 тыс. рублей в месяц. Однако все эти квартиры скорее рассчитаны на состоятельных арендаторов: во всех помещениях сделан качественный ремонт, они искусно меблированы, жилье оборудовано всей бытовой техникой, начиная от чайника и заканчивая посудомоечной машиной, кондиционером и теплыми полами. Такой уровень комфорта проживания и задает столь высокую цену.

Что касается вопроса, стоит ли делать ремонт в квартире или нет, то я бы рекомендовала сначала определиться, станет ли сдача данной квартиры бизнесом, или это всего лишь временное подспорье к семейному бюджету. В первом случае я рекомендую все же провести небольшой косметический ремонт и привести жилье в порядок. Это не только привлечет арендаторов, но и сократит сроки экспозиции. Кроме того, вы сможете рассчитывать и на более высокую прибыль, ведь качественная отделка, меблировка и оснащенность бытовой техникой добавляют в среднем 25% к стоимости предложения. В итоге стоимость вашего предложения с 65 тыс. рублей поднимется до тех самых 80 тыс. рублей в месяц.

Мария Жукова, заместитель директора «МИЭЛЬ-Аренда»:

Квартиры в центре Москвы ценятся в первую очередь за месторасположение, поэтому делать или не делать ремонт — это вопрос наличия свободных денег, ведь не секрет, что даже обычный косметический ремонт сейчас стоит немало.

Если есть необходимость быстрой сдачи квартиры для получения дохода, то ее можно сдавать без ремонта, но мебель, если очень старая, а не антикварная лучше вывезти, установив минимальный набор бытовой техники (плита, холодильник, стиральная машина). Примеры: Малый Патриарший переулок, 2/9 кирпичный дом, квартира площадью 60 кв.м., кухня 6, без мебели, требует ремонта – 80 000 рублей в месяц. Оружейный переулок, 6/12 кирпичный дом, квартира площадью 50 кв.м, кухня 10 кв.м, без мебели или по запросу клиента, требует ремонта – 60 000 рублей в месяц.